О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости Размер прибыли предпринимателя для жилых домов

Напомним схему расчета стоимости недвижимости затратным подходом (рис. 1).

Рис. 1 Существующая схема расчёта недвижимости затратным подходом оценки. (в рисунке есть опечатки!!! «Количественный» «единиц» - нужен графический файл)

На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.

По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость . Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.

По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).

Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.

На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков . Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).

Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.

Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую - «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика », не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.

Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел, определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи
актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» .

Родоначальник питерской школы оценки также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект ». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!

Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула

РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);

ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;

Отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.

На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.

На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.

Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», . В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации , связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».

Опыт нашей работы в сфере строительства и реализации инвестиционных проектов в Москве и Московской области позволил более детально рассмотреть составляющие восстановительной и рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете затратным подходом и определить настоящий экономический смысл и значение параметра, который в затратном подходе мы называем «прибылью предпринимателя».

В табл. 1 приведены составляющие затратной части действующего проекта строительства жилого многофункционального комплекса в г. Москве по ул. Говорова. Все приведенные данные взяты из существующих договоров и расценок на проектирование, строительство, согласование, отчислений доли города (либо затрат на строительство инфраструктуры в счет отчислений доли города). Практически это расчет восстановительной стоимости количественным методом, путем составления укрупненной сметы. Как правило, такие расчеты выполняют на начальной, прединвестиционной стадии, составляя финансовую модель, которая дает возможность инвестору увидеть экономику проекта и оценить его с точки зрения инвестиционной привлекательности по основным параметрам: сроку окупаемости, внутренней ставке доходности (IRR ), чистой текущей стоимости доходов (NPV ), сумме необходимых инвестиционных средств, их рентабельности, сумме привлеченных кредитных средств, инвестиционной стоимости проекта и т. п.

Финансовая модель включает в себя затратную и доходную части проекта. В итоге формируется разница, представляющая собой сумму всех доходов и всех затрат по проекту в виде денежного потока. Разница доходной и затратной части проекта формирует денежный поток, показывающий недостаток или избыток средств и необходимость дополнительных инвестиций. С учетом временного фактора и использования техники дисконтирования данный денежный поток преобразуется в дисконтированный денежный поток; далее определяются все интересующие инвестора и характеризующие проект показатели, в том числе и прибыль инвестора .

На практике инвестора интересует как прибыль на вложенные им собственные средства, так и прибыль по отношению к стоимости всех затраченных по проекту средств .

Для понимания составляющих восстановительной стоимости в затратном подходе оценки проанализируем структуру затратной части проекта строительства жилого комплекса по ул. Говорова (табл. 1).

Таблица 1. Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова по состоянию на 22 ноября 2007 г.
(1 у. е. = 36 руб.)

Оценка бизнеса

Даже если вы являетесь полноправным владельцем стартапа или бизнеса, без ООО оценочной компании вы не сможете провести ряд коммерческих операций. Это может быть реструктуризация, продажа, даже банкротство. Любое предприятие - объект бизнеса, а значит, жизненно необходимо иметь точные знания о стоимости, доказывающей его уникальность. Здесь требуется владеть особыми методиками сбора и обработки информации, а также способом расчета. Кредитование без подобной информации становится недоступно. Это поможет поднять ваш бизнес на другой уровень и оптимизировать многие процессы, такие как налогообложение и общее финансовое состояние в целом.

Оспаривание кадастровой стоимости

Поможет вам оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве и Московской области.

Ущерб - еще не приговор

На сайте нашей оценочной компании открыта возможность заказать услугу оценки ущерба материальных вещей (соседи затопили, автоавария, повреждение груза при транспортировке и т. д.). Эта информация должна быть получена еще до судебного процесса. Так вы повысите свои шансы на погашение утраты и обеспечите себя необходимым минимумом для продолжения разбирательства.

Наша оценочная компания предлагает умеренные цены, которые не ударят по кошельку, помогая решить проблему.

ООО ОК "ВИК" является оценочной фирмой, проводящей оценку для судов города Москвы. Наше агентство оценки также предоставляет защиту отчетов в суде.

Все объекты оценки предварительно осматриваются, также проводится анализ документов.

Оценочные работы завершаются выдачей официального отчета об оценке. ООО ОК «ВИК» оформляет его в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. В работе высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в , ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя - вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

В самом начале обсуждения обратим внимание на классическое, пришедшее к нам из-за рубежа определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает:

• приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),
• организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),
• оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),
• организацию продажи созданного объекта недвижимости.

Нетрудно представить себе ситуацию, в которой девелопер просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством и предназначенного для продажи. Любой практикующий оценщик в этом случае учтет, что девелоперский проект должен обеспечивать не только возврат капитала (издержки, понесенные в процессе реализации проекта), но и доход на капитал, называемый прибылью предпринимателя (иначе девелоперу не было бы смысла ввязываться в рискованный проект, выгоднее было бы положить деньги на депозит или приобрести безрисковые финансовые инструменты).

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры - все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Если заказчик просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, который после создания уже использовался его собственником с получением доходов, то практикующий оценщик дополнительно учтет потери стоимости, связанные с износом и устареванием: эти потери вычитаются из суммы затрат на реализацию проекта и прибыли, найденной капитализацией издержек за период (перед датой оценки), теоретически необходимый для создания объекта оценки как нового (см. , стр. 305-306).

Из сказанного выше следует, что прибылью предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости называется доход на весь капитал, вложенный в девелоперский проект. Размер вложенного (инвестированного) капитала определяется суммой всех издержек, связанных с реализацией проекта (включая маркетинговую подготовку объекта к продаже), а доход на этот капитал (упомянутая прибыль предпринимателя) определяется путем вычитания указанной выше суммы всех издержек, понесенных девелопером, из будущей стоимости этих издержек, полученной процедурой их наращения (капитализации) с использованием рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта.

Укажем, что упомянутая будущая стоимость издержек представляет собою рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством. На базе этой стоимости формируется цена предложения объекта к продаже или к внесению объекта в уставный капитал какой-либо компании, а также цена предложения по рыночной арендной плате (предложение по ставке арендной платы) - при сдаче в аренду объекта оценки как финансового актива в вещной форме.

Заметим, что отрицание необходимости учета прибыли предпринимателя в затратном подходе нередко обосновывается ссылкой на принцип замещения, считающийся основополагающим принципом затратного подхода в редакции: «разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство». Противники учета прибыли предпринимателя считают, что такая формулировка позволяет рассматривать затратный подход к оценке как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя («зачем ему тогда знать и учитывать прибыль предпринимателя?»).

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т.к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства - вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т.е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Следует иметь в виду, что при строительстве объекта «для себя» в указанной норме отдачи на капитал должны быть представлены премии за все риски инвестора, за исключением риска низкой ликвидности сделки по продаже объекта (последнее исключение должно учитываться при оценке недвижимости в составе действующего предприятия методами затратного подхода). Однако, если создание объекта недвижимости имеет своей целью последующую сдачу его в аренду как финансового актива, то собственник созданного объекта и оценщик будут определять рыночную ставку арендной платы и стоимость реверсии по рыночной стоимости готового объекта, найденной методами затратного подхода с учетом всех рисков, включая риск низкой ликвидности, так что в этом наиболее общем случае прибыль предпринимателя будет рассчитываться аналогично .

Обратим внимание на специфику проблемы оценки (с использованием затратного подхода) объекта недвижимости, только что завершенного строительством в условиях кризиса: в этом случае вместе с издержками на приобретение земли и создание улучшений, а также с прибылью предпринимателя учитывается внешнее устаревание, связанное с падением спроса на недвижимость. Потери стоимости вследствие такого устаревания учитывается по уменьшению за время реализации проекта цен и ставок арендной платы для объектов того же типа, что и объект оценки. Напротив, при оценке нового объекта недвижимости на этапе роста рынка после завершения кризиса может оказаться необходимым учитывать внешнее обновление (увеличение стоимости объекта, завершенного строительством, вследствие отрицательного внешнего устаревания), обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Таким образом, очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки.

Литература

1. Коростелев С.П. , 2009.
2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
3. Озеров Е.С. , 2009.

раздел сайта: оценка (главная) / методики / расчёт прибыли предпринимателя / аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости

АНАЛИТИЧЕСКИЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В ЗАТРАТНОМ МЕТОДЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
к.т.н., доцент,

Озеров Евгений Семёнович
д.т.н., профессор,
заведующий кафедрой
Экономика и менеджмент недвижимости,
Санкт-Петербургский государственный
технический университет (СПбГТУ)

Вопросы оценки
№2 1998

Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика) 1) , от других факторов.

В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи у a . При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу:

инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Согласно подходу с точки зрения затрат рыночная стоимость С затр определяется как сумма стоимости участка земли С з и стоимости нового строительства С нс с учётом накопленного износа И нак :

С затр = С з + С нс - И нак.(1)

Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек С п, косвенных издержек С к и прибыли предпринимателя ПП:

С нс = С п + С к + ПП.(2)

Отметим, что в (2) величина С к включает в себя расходы на типичную для местного рынка предпродажную подготовку объекта в период между датой завершения строительства и датой продажи (ввода в эксплуатацию), а С п включает в себя прибыль подрядчика, или так называемые плановые накопления.

Обозначим сумму всех издержек на строительство как С пк = С п + С к, а сумму издержек и стоимость земельного участка за вычетом накопленного износа как С = С з + С пк - И нак. Тогда

С затр = С з + С п + С к - И нак + ПП = С + ПП.(3)

Если представить сумму С* пк = С п + С к - И нак как стоимость строительства объекта, меньшего по объему в сравнении с исследуемым объектом, стоимость строительства которого С пк > С* пк, то станет ясно, что без ущерба для общности задачи можем далее рассматривать вариант, в котором величина износа пренебрежимо мала. Все формулы и соотношения, полученные для этого варианта, могут использоваться и для случая с учетом износа путем замены величины С пк на С* пк и С на С* = С з +С* пк. Отметим связанное с этим заключением и важное для практики оценки очевидное положение о том, что прибыль предпринимателя, фигурирующая в затратном методе оценки, будет уменьшаться по мере старения объекта и снижения его ценности.

Выделим часть издержек С ав, которые вносятся авансом вместе с платежом за землю. Тогда

С + ПП = (С з + С ав) + (С пк - С ав) + ПП = С о + С - С о + ПП.(4)

Относительную величину прибыли предпринимателя можно определить как отношение этой прибыли к сумме издержек на строительство или к сумме указанных издержек и стоимости земли:

Выбор варианта зависит от предпочтений местного рынка, но некоторым преимуществом обладает второй вариант. Действительно, инвестор вправе ожидать большей отдачи от строительства объекта в более престижном месте, т.е. с большей стоимостью земли, учитывая, что даже после утилизации строения собственник объекта вправе надеяться на получение части прибыли, относящейся к земле. В связи с изложенным рассмотрим здесь именно второй вариант.

В рамках затратного метода предполагается, что затраты на приобретение участка и издержки, связанные со строительством и предпродажной подготовкой, осуществляются единовременно в момент окончания проекта. В действительности прямые и косвенные издержки инвестора покрываются эпизодическими платежами С пк,i в течение всего времени строительства и реализации проекта в целом. Кроме того, нужно учесть, что право собственности (или право долгосрочной аренды) земли приобретается до начала строительства, т.е. инвестор расходует указанную сумму С з в начальный момент реализации проекта. При этом, конечно, инвестор надеется по завершении проекта обеспечить себе возврат капитала и прибыль, достаточную для компенсации утраченных выгод, связанных с “замораживанием" средств С пк,i и С з до завершения проекта.

Полагаем, что при альтернативном использовании капитала денежные суммы С з, С ав, С пк,i формируют будущую стоимость продукта проекта С альт, которая может быть определена как расчетная сумма будущей стоимости потока расходов связанных с приобретением участка, строительством здания и продажей объекта (вводом его в доходную эксплуатацию):

Где кроме указанных выше использованы также следующие обозначения:
n - продолжительность инвестиционного цикла (число периодов до завершения строительства и продажи объекта);
i - номер периода (i = 1, 2, ..., n );
С пк,i - поток издержек за период i , (денежные единицы);
у - ставка дисконтирования, равная норме отдачи у а для периода;
П - знак вычисления произведения.

Схема учтенных здесь денежных потоков изображена на рисунке.

Сравнивая (3), (4) и (5), получаем относительную величину прибыли предпринимателя:

(6)

В общем случае расчёт по (6) требует громоздких вычислений, но в оценочной практике можно пользоваться приближенными аналитическими выражениями. Рассмотрим возможности расчёта прибыли предпринимателя с использованием приближений.

Примем, что проект осуществляется в течение n лет и завершается вместе с окончанием строительства. Количество расчётных периодов в течение года равно m . Издержки вносятся в виде авансового платежа С о и равных платежей (С - С о) / (m х n ) в конце каждого “короткого" периода. Будем считать, что норма дисконтирования по альтернативному проекту, равная годовой норме отдачи на капитал, остается постоянной в течение всего срока осуществления проекта и равна у а. Для этого случая имеем:

Учитывая, что произведение m х n >> 1 и частное у а / m

Ошибка вычисления прибыли предпринимателя при таких допущениях не превосходит 1%, если n m = 4. В случае ежемесячных платежей ошибка существенно меньше 1% при любых значениях n . Обозначим и упростим выражение (7):

(8)

Из (8) следует важный вывод о том, что величина прибыли, которую типичный инвестор надеется получить, вкладывая средства в строительство, должна быть тем больше, чем продолжительнее срок строительства (крупнее или сложнее объект) и чем больше размер начального платежа. Это означает прежде всего то, что оценщик, определяя величины ожидаемой прибыли предпринимателя на основе анализа рыночной информации, должен ориентироваться на ожидания “внешних" инвесторов или результаты реализации проектов - аналогов, для которых сроки строительства объекта, размеры начальных платежей и уровень риска примерно такие же, как и для оцениваемого объекта.

Проиллюстрируем полученное соотношение примерами для некоторых частных случаев, имея в виду, что в текущей практике ближайшим альтернативным проектом для строительства является проект вложения средств в существующую недвижимость (полагаем у а = 0,3), начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, типичные сроки строительства на рынке для объектов разных размеров и сложности не превышают трех лет (для расчётов сроков строительства можно пользоваться рекомендациями ). Результаты расчётов прибыли предпринимателя приведены в табл.1.

Таблица 1

Нетрудно заметить, что упоминавшийся выше диапазон значений величины прибыли предпринимателя при близкой к действительности величине С о / С = 0,2 формируется ожиданиями инвесторов для проектов со сроками строительства до 1,5 лет. Вместе с тем ясно, что для крупных объектов со сроками строительства выше 1,5 лет оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли, чем это делается в текущей практике. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта - аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованными) сроками должны корректироваться.

В более общих случаях необходимо дополнительно анализировать влияние таких факторов, как изменение нормы отдачи по альтернативному проекту в течение времени строительства, специфические для разных типов объектов условия по неравномерности распределения издержек во времени. Такие расчёты легко выполняются с помощью электронных таблиц по (6) с учетом (5). Приведем пример такого анализа.

Пусть строительство осуществляется в течение 24 месяцев. Общая сумма издержек С и = 1000, распределение её по месяцам имитирует календарный график строительства. Стоимость участка земли С з = 100, авансовый платеж С ав = 200. Норма отдачи в момент начала строительства составляет у а,0 = 24% и снижается на 0,25% в месяц. Решение задачи приводится в табл.2-4. Расчётный период - месяц, количество периодов n х m = 24.

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Из таблиц видно, что при “симметричном" распределении платежей во времени строительства (см. рисунок) степень неоднородности этого распределения слабо сказывается на искомой величине, в то время как изменение во времени нормы прибыли приводит к существенному изменению расчётной величины прибыли предпринимателя.

В приведённых примерах не учитывается, что получение дохода от реализации проекта может происходить в течение некоторого времени после окончания строительства. Обозначим через n* время, необходимое для реализации недвижимости (продажи или сдачи в аренду). Очевидно, что увеличение n* будет приводить к тому, что величина прибыли, на которую может претендовать предприниматель, будет возрастать. Введем коэффициент k , учитывающий увеличение С альт, тогда формула (8) преобразуется к виду

В табл.5 и 6 приведены значения коэффициента k при разных значениях n* и у а для двух вариантов реализации недвижимости:

1)реализация происходит в течение n* лет (табл.5):

2)реализация происходит в конце периода продолжительностью n* лет (табл.6):

Таблица 5

Таблица 6

Рассмотрим пример использования коэффициента k . Если в примере, рассмотренном выше, принять k = 1,140 (реализация объекта в течение 12 месяцев равными долями), относительная прибыль предпринимателя возрастает с 30% до 48%.

1.Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.

2.При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.

3.Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства (см. табл.2). В то же время, неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли (см. табл.3).

4.При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы или учитывать практику строительства аналогичных объектов.

5.Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.

1) В современной практике строительные компании нередко совмещают функции инвестора и подрядчика, соглашаясь на существенно меньшие (в сравнении с "внешними" инвесторами) нормы дохода на вложенные средства из-за необходимости решения актуальной проблемы обеспечения своей выживаемости в современной экономической ситуации.

Литература

1.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. С.-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

2.СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. М.: Стройиздат, 1986.

почетный член РОО,

проф., д. т.н.

О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости .

В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. В работе высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в , ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя – вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

В самом начале обсуждения обратим внимание на классическое, пришедшее к нам из-за рубежа определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает:

Приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),

Организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),

Оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),

Организацию продажи созданного объекта недвижимости .

Нетрудно представить себе ситуацию, в которой девелопер просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством и предназначенного для продажи. Любой практикующий оценщик в этом случае учтет, что девелоперский проект должен обеспечивать не только возврат капитала (издержки, понесенные в процессе реализации проекта), но и доход на капитал, называемый прибылью предпринимателя (иначе девелоперу не было бы смысла ввязываться в рискованный проект, выгоднее было бы положить деньги на депозит или приобрести безрисковые финансовые инструменты).

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры – все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Если заказчик просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, который после создания уже использовался его собственником с получением доходов, то практикующий оценщик дополнительно учтет потери стоимости, связанные с износом и устареванием: эти потери вычитаются из суммы затрат на реализацию проекта и прибыли, найденной капитализацией издержек за период (перед датой оценки), теоретически необходимый для создания объекта оценки как нового (см. , стр. 305-306).

Из сказанного выше следует, что прибылью предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости называется доход на весь капитал, вложенный в девелоперский проект. Размер вложенного (инвестированного) капитала определяется суммой всех издержек, связанных с реализацией проекта (включая маркетинговую подготовку объекта к продаже), а доход на этот капитал (упомянутая прибыль предпринимателя) определяется путем вычитания указанной выше суммы всех издержек, понесенных девелопером, из будущей стоимости этих издержек, полученной процедурой их наращения (капитализации) с использованием рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта.

Укажем, что упомянутая будущая стоимость издержек представляет собою рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством. На базе этой стоимости формируется цена предложения объекта к продаже или к внесению объекта в уставный капитал какой-либо компании, а также цена предложения по рыночной арендной плате (предложение по ставке арендной платы) - при сдаче в аренду объекта оценки как финансового актива в вещной форме.

Заметим, что отрицание необходимости учета прибыли предпринимателя в затратном подходе нередко обосновывается ссылкой на принцип замещения, считающийся основополагающим принципом затратного подхода в редакции: «разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство». Противники учета прибыли предпринимателя считают, что такая формулировка позволяет рассматривать затратный подход к оценке как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя («зачем ему тогда знать и учитывать прибыль предпринимателя?»).

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т. к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства – вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т. е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Следует иметь в виду, что при строительстве объекта «для себя» в указанной норме отдачи на капитал должны быть представлены премии за все риски инвестора, за исключением риска низкой ликвидности сделки по продаже объекта (последнее исключение должно учитываться при оценке недвижимости в составе действующего предприятия методами затратного подхода). Однако, если создание объекта недвижимости имеет своей целью последующую сдачу его в аренду как финансового актива, то собственник созданного объекта и оценщик будут определять рыночную ставку арендной платы и стоимость реверсии по рыночной стоимости готового объекта, найденной методами затратного подхода с учетом всех рисков, включая риск низкой ликвидности, так что в этом наиболее общем случае прибыль предпринимателя будет рассчитываться аналогично .

Обратим внимание на специфику проблемы оценки (с использованием затратного подхода) объекта недвижимости, только что завершенного строительством в условиях кризиса: в этом случае вместе с издержками на приобретение земли и создание улучшений, а также с прибылью предпринимателя учитывается внешнее устаревание, связанное с падением спроса на недвижимость. Потери стоимости вследствие такого устаревания учитывается по уменьшению за время реализации проекта цен и ставок арендной платы для объектов того же типа, что и объект оценки. Напротив, при оценке нового объекта недвижимости на этапе роста рынка после завершения кризиса может оказаться необходимым учитывать внешнее обновление (увеличение стоимости объекта, завершенного строительством, вследствие отрицательного внешнего устаревания), обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Таким образом, очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки.

Литература

1. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе.2009. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. doc.

2. Озеров анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

3. Об аксиоме теории оценки. 2009. (http://www. *****/rclub/research/aksioma. pdf).