Свой бизнес: посуточная сдача квартир. С чего начать арендный бизнес. Посуточная аренда квартир как бизнес. Рассказывает практик

Если раньше владельцы недвижимости безбоязненно могли получать прибыль от посуточной аренды, то в скором времени государство может запретить такого рода сделки. С 2016 года Госдума рассматривает .

Данный законопроект касается, прежде всего, хостелов и мини-гостиниц, расположенных в многоквартирных домах. Но собственников обычных жилых помещений он тоже может коснуться.

Согласно законопроекту, собственник жилья имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению , однако эти действия должны учитывать интересы и права соседей. В силу закон еще не вступил, а это значит, что сдавать квартиру посуточно в жилом доме можно.

Но даже после принятия данного проекта владельцам не запретят заселять на короткий срок жильцов, если соседи будут не против, а съемщики не будут нарушать тишину и мешать проживанию тех, кто находится за стенкой.

Преимущества

Снять квартиру на несколько суток выгодно с точки зрения клиента. В отличие от гостиниц, такое жилье доступно по цене и отвечает всем необходимыми требованиям для проживания. Наличие кухни – его существенное преимущество.

Если, проживая в отеле, приходится тратить деньги на кафе и рестораны, то в квартире можно сэкономить на еде, готовя ее самостоятельно.

А какие же плюсы у владельца? Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Недостатки этого вида бизнеса

Возможные риски

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать?

Прежде всего, необходимо определиться со стоимостью. При определении цены важно учесть следующие моменты:

• инфраструктура;
• расположение дома;
• ремонт и обстановка;
• состояние мебели и техники.

ВАЖНО: В квартире должно быть все для комфортного проживания человека. Отсутствие какого-либо имущества, например, стиральной машинки, станет препятствием для сдачи объекта на короткий срок.

Один из основополагающих моментов в определении цены является мониторинг похожих предложений в вашем городе. Загляните на бесплатные доски объявлений в интернете и узнайте, за сколько сдают собственники свое имущество.

Не стоит ставить слишком низкую цену, желая обогнать конкурентов в надежде на большой поток звонков. В лучшем случае вы заработаете копейки, в худшем – вообще ничего. Завышать стоимость тоже не следует, так как многие ценят адекватное соотношение цены и качества услуги. Придерживайтесь золотой середины.

Не забывайте, что вам придется платить за коммунальные платежи, поэтому включите эти расходы в стоимость.

Дайте объявления во все газеты (лучше выбрать бесплатные издания), а также на сайты объявлений – avito.ru и irr.ru . В тексте подробно опишите объект и укажите цену. Прикрепите достоверное фото. Если хотите привлечь больше посетителей, то делайте небольшую скидку за заключение договора на неделю и более.

Как правильно заключить договор?

Немаловажную роль в вопросе о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно, играет такой документ как договор. Правильно составленный договор спасет вас от возможных рисков и опасностей.

Образец документа можно скачать из интернета и скорректировать под свои личные требования и условия. Что обязательно должно присутствовать в документе:

• ФИО обеих сторон, а также паспортные данные;
• предмет договора – квартира;
• дата составления;
• срок, на который предоставляется недвижимость;
• сумма платежа;
• права и обязанности сторон;
• штрафные санкции за нарушение договора и порчи имущества;
• подписи сторон с расшифровкой.

При заключении документа необходимо проверить данные паспорта человека. Также не лишним будет составление описи имущества. При получении денег можно составить расписку, чтобы потом ни у кого не было необоснованных претензий.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. На этом процесс сдачи квартиры в аренду посуточно заканчивается.

Через агентство

Ведя такой бизнес через риэлтора вы экономите свое время, а также получаете больше гарантий, что ваше предложение будет пользоваться спросом. Большинство обязанностей перекладывается на плечи агента:

• поиск клиентов;
• переговоры;
• составление и заключение договоров;
• заселение и выселение;
• проверка помещения.

Таким образом, вам останется только провести уборку и забрать деньги у агента. Для того, чтобы сдать квартиру посуточно через агентство необходимо написать доверенность на риэлтора . Согласно ст. 185 ГК РФ , доверенность можно написать в свободной форме, указав паспортные данные посредника и доверителя.

В видео, которое расположено ниже, опытные нотариусы делятся своими советами о том, как сдавать квартиру без неприятностей.

Услуга агентства платная – вам придется отдавать ему около 15-25% от получаемой прибыли. Однако взамен вы можете получить большой поток клиентов, безопасность сделки и сэкономленное время на переговоры, просмотры и подачу объявлений. Такая сделка выгодна не только агенту, но и самому владельцу.

Если подойти к посуточной сдаче как к реальному бизнесу, то можно получать неплохой доход. Главное – не нарушать покой соседей, активно заниматься поиском клиентов и грамотно оформлять документы.

Посуточная сдача квартир всё больше набирает популярность среди арендодателей. Связано это с повышенной доходностью по сравнению со сдачей жилья на длительный срок. Услуга пользуется популярностью у командировочных, студентов-заочников, туристов, пар с детьми , для которых отель может оказаться не по карману, а хостел неприемлем по ряду причин.

Рассмотрим детали этого бизнеса по порядку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Варианты недвижимости для сдачи

Наиболее распространённый вариант – сдача свободного жилья. Например, после родственников остаётся свободная жилплощадь. Если продавать её нет ни желания, ни возможности — организовать свой бизнес и выгодно посуточно, не самая плохая идея.

Выгодным вложением свободного капитала будет покупка отдельной квартиры, специально с целью дальнейшей сдачи. Очевидный плюс – недвижимость всегда растёт в цене. Кроме того, помимо страховки собственных средств, вы получаете стабильный и немалый доход.

Если вы хотите узнать как правильно торговаться при покупке квартиры, то вам будет полезна .

Субаренда – повторная сдача недвижимости арендодателя . К примеру, если арендатор снимает двухкомнатную квартиру, одну комнату он может сдавать другим людям посуточно, тем самым экономя, а в некоторых случаях полностью окупая затраченные на съём средства. Стоит отметить, что это необходимо обговаривать с хозяином жилья заранее и во всех подробностях.

Изучите предложения гостиниц. Интересуйтесь качеством сервиса и стоимостью проживания. Эта услуга не нова, ситуацию с конкуренцией со стороны предпринимателей, предлагающих в аренду квартиры посуточно, хостелов и пансионатов также следует знать. Если ваши конкуренты загружены не полностью, это еще не повод отказаться от бизнес-идеи. Нормальной считаете средняя загрузка на 50-65%.

На основе этих данных вы сможете просчитать средний показатель востребованности услуги, прибыльность. Составляя бизнес-план, разработайте более привлекательные предложения, чем у конкурентов с похожими условиями. Придумайте, как вы сможете улучшить уровень сервиса.

Основные риски

Эта услуга востребована в больших городах, для которых характерна значительная численность туристов и людей, прибывающих с деловой целью. На ход дел не влияют погодные факторы, сезонные особенности и другие возможные риски. В этом случае все зависит только от ваших усилий и маркетинговой политики. Если у вас все документы в порядке, а бизнес ведется легально и на должном уровне, все должно быть нормально.

Единственная потенциальная опасность – недобросовестные клиенты. Существует риск неуплаты за проживание, кражи и порчи вещей, находящихся в квартире. Подстраховаться можно. Разработайте стандартный договор, в котором указывается ответственность сторон в случае возникновения возможных сложностей. Подписывая его, клиент указывает свои паспортные данные. Это распространенная практика.

Если вы живете в маленьком городке, о целесообразности организации этого бизнеса стоит подумать очень серьезно. Возможно, вам выгоднее сдавать квартиру в аренду на длительный срок.

Местоположение

Если вы планируете сдавать собственную квартиру, вопрос поиска снимается. Но стоит учитывать, что для потенциальных клиентов наиболее привлекательны центральные районы, улицы возле вокзалов и автостанций с удобной транспортной развязкой. Если ваша квартира находится на окраине, существуют проблемы с транспортом, или приезжему человеку будет трудно найти нужный адрес, имеет смысл подумать об обмене на более выгодное расположение.

Вы можете приобрести помещение. Если достаточной суммы нет, существует вариант с ипотечным кредитом. Единственный недостаток – все прибыли будут уходить на погашение долга. Но в результате вы будете иметь собственную квартиру в хорошем районе.

Еще одна возможность – оформить субаренду. Вы снимаете жилье на длительный срок, например, на год. Важно оформить сделку у нотариуса, указав истинную цель аренды.

Оборудование

Вы должны создать максимально комфортные условия для своих клиентов. Суть этой услуги заключается не только в возможности снять жилье дешевле, чем номер в гостинце и не зависеть от необходимости иметь шумных соседей. Главное преимущество квартиры – домашний уют.

Весьма вероятно, что вам придется сделать капитальный ремонт, поменять сантехнику, оборудовать ванную комнату. На нее потенциальные клиенты обращают пристальное внимание.

Минимальный комплект мебели:

• кровать в каждой комнате, диван;
• письменный и кухонный стол;
• стулья и мягкие кресла;
• вместительный шкаф.

Кухня должна быть укомплектована полностью - холодильник, плита, микроволновая печь, шкафчики. Обязателен хотя бы минимальный набор посуды и утвари для приготовления пищи. В квартире должно быть постельное белье и полный набор домашнего текстиля. Также, следует предусмотреть расходы на бытовую химию.

Для многих клиентов важно наличие телевизора и возможности подключиться к бесплатному интернету.

Не приобретайте супер-современные и новые вещи. Для ваших клиентов важна чистота и рабочее состояние. Вы можете сэкономить, укомплектовав квартиру мебелью и техникой б/у.

Кадры

На старте, когда бизнесмен сдает посуточно 1-2 квартиры, сотрудники не нужны. Все заботы заключаются в уборке и замене постельного белья после выезда постояльцев. Новых клиентов нужно встречать и сопровождать в квартиру, оформлять договор и передавать ключи.

Если же вы будете развивать бизнес и работать с несколькими квартирами, следует подумать о приеме сотрудников. Численность штата напрямую зависит от количества квартир. Самые строгие требования предъявляются к уборке и чистоте постельного белья, оно должно быть упаковано в полиэтиленовые пакеты, как в поезде.

Следите, чтобы не возникало накладок с заселением и выселением постояльцев. Если гостям придется ждать вашего сотрудника, они не пожелают арендовать у вас квартиру повторно. Учтите, что около 40% прибыли приносят постоянные клиенты.

Если ваш бизнес состоит из 10 и более квартир, необходимо нанять администратора. В его обязанности входит общение с клиентами и оформление заказов, координация работы других сотрудников и ведение учета загруженности каждого объекта.

Документы и лицензии

Сдавая в аренду 1-3 квартиры, вы можете оформить ИП и работать по упрощенной системе налогообложения. Специальные разрешения и лицензии не нужны.

Создавая разветвленную сеть, придется регистрировать юридическое лицо. В этом случае для оформления всех документов необходимо нанимать квалифицированного юриста, его услуги окупятся с лихвой.

Маркетинг

Львиная часть путешественников ищет предложения для ночлега в сети Интернет. Создание собственного сайта обязательно. На нем должны быть качественные фото квартиры, описание условий и преимуществ. Обязательно укажите суточную стоимость аренды, адрес и расположение на карте города. О бронировании можно договариваться по телефону. Размещайте объявления на любых площадках – туристических платформах, популярных досках объявлений, городских форумах. Чем больше ваше присутствие в сети, тем выше шансы выйти на максимальную загруженность.

Сотрудничайте со службами такси. Если у вас есть знакомые водители, предложите им свои визитки. Приезжие часто просят совета относительно выгодной возможности снять квартиру именно у таксистов.

Не стоит отказываться и от классических объявлений на тумбах в оживленных местах, возле стоянок такси, остановок общественного транспорта, вокзалов, автостанций и аэропортов. Они принесут вам около 30% клиентов.

Очень важен безупречный сервис. Выезжая в другой город по делам или на отдых, люди часто советуются со знакомыми, читают отзывы и ищут рекомендации относительно того или иного варианта временного проживания. По протекции приходит очень много клиентов.

Рентабельность

Выход на окупаемость зависит от множества факторов. На доходность влияет, сколько средств вы вложили в обустройство квартиры, и какие цены на посуточную аренду установлены в вашем городе.

Следует предлагать клиентам стоимость на 20-25% ниже средней цены номера в отеле вашего города. В среднем по стране предприниматели, работающие в областных центрах, демонстрируют чистый ежемесячный доход с каждой квартиры в размере 15 000-25 000 рублей в зависимости от загруженности. Если площадь приобретена в ипотеку или находится в субаренде, ваши прибыли будут ниже. О солидных доходах можно говорить, имея в распоряжении более 5-и квартир.

Резюме

Эксперты уверены, что в ближайшие годы бизнес на посуточной аренде квартир имеет отличные перспективы. Несмотря на высокую конкуренцию, начинающие предприниматели имеют неплохие шансы достичь успеха. Важно лишь правильно оценить спрос и выбрать активную маркетинговую стратегию.

Посуточная аренда квартир выгодна клиентам, которые ищут недорогое жилье на короткий срок, а также арендодателям, желающим заработать больше, чем при длительной аренде. Сдача жилья на сутки и более за год приносит доход, в 2 раза превышающий сумму, которую можно выручить за долгосрочную аренду квартиры.

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Перед стартом выберите концепцию будущего бизнеса и решите, будете ли вы сдавать собственные квартиры или займётесь субарендой. Дальнейший алгоритм действий:

Если показать квартиру лично не получается, вы можете снять видеообзор и отправить его потенциальным клиентам

Дождавшись первого звонка, вежливо, но твёрдо разъясните гостю условия проживания в квартире и озвучьте стоимость. Если он согласится на предложенные условия, оформите договор и возьмите предоплату с залогом. Проработав механизм аренды однажды, в дальнейшем вы сможете скорректировать своё поведение, пункты договора и последовательность сдачи жилья на короткий срок.

Бизнес-план фирмы по сдаче квартир

Задумывая собственное дело, вы можете просто снять квартиру на год и договориться с арендодателем о возможности субаренды. После чего, не вложив ни копейки, сдавать её на короткие сроки всем желающим, зарабатывая на разнице. Но для старта реального бизнеса задумайтесь о том, как оказать услугу качественно: квартиры, напоминающие гостиничные номера, как правило, арендуют быстрее, чем серые советские коммуналки с обшарпанной мебелью и подтекающими кранами.

Концепция бизнеса и анализ рынка

Существует три варианта организации посуточной аренды. Первый, оптимистичный - когда у вас в собственности 2–3 квартиры с хорошим ремонтом. В этом случае организовать бизнес можно с минимальным финансовым риском: достаточно корректно составить договор аренды и предусмотреть все нюансы.

Ещё два способа начать бизнес:

Выбрав последний вариант организации дела, вам придётся сообщить собственникам помещений о том, как вы планируете использовать жилье . Иначе официально заключать договоры с арендаторами не получится, а это риск.

Проанализируйте спрос и конкуренцию на рынке посуточной аренды. Посетите популярные сайты:

Просмотрите имеющиеся там объявления, оцените состояние и стоимость квартир, а также условия аренды. Возьмите на заметку понравившиеся идеи - их лучше выписать. Сравните предложения гостиниц и хостелов с квартирами - результаты анализа пригодятся при выявлении конкурентных преимуществ.

Спрос на посуточную аренду зависит от сезона - в летний период количество желающих снять жилье увеличивается, и арендаторы повышают цены

Выясните, кто в вашем городе интересуется посуточной арендой. Это могут быть:

Выберите сегмент, на который будете ориентироваться - не пытайтесь охватить сразу весь рынок. От того, на какую аудиторию вы нацелитесь, будет зависеть все - от оформления апартаментов до выбора рекламных каналов.

Регистрация фирмы

Зарегистрируйте компанию и не уклоняйтесь от уплаты налогов - бизнес в сфере посуточной аренды приносит достаточный доход, чтобы делиться с государством, а риски слишком высоки для нелегальной работы.

Сдавать квартиры вы можете в качестве индивидуального предпринимателя или от имени общества с ограниченной ответственностью. ИП отличается от ООО по следующим критериям:

Несмотря на то, что финансовая ответственность выше у ИП, штрафы для ООО в 2–3 раза больше

Приняв решение о регистрации, выберите ОКВЭД - коды видов деятельности. Варианты, наиболее приближенные к сфере посуточной аренды:

Определите налоговый режим, который будете применять:

От выбранного режима зависят сроки и объем уплачиваемых налогов, а также формы сдачи отчётности. Помимо налогов, будьте готовы уплачивать взносы в пенсионный и страховой фонды за себя и сотрудников.

Если вы не решаетесь регистрировать ИП или ООО, уплачивайте хотя бы налог на доходы физического лица - 13% от вырученной суммы. Для этого обратитесь в налоговую, узнайте, когда и какие декларации нужно сдавать, а также в какие сроки производить оплату.

За ведение нелегального бизнеса предусмотрены санкции:

Поиск и подготовка помещений

Ориентируясь на выбранную целевую аудиторию, начинайте поиск помещений. Подумайте, что важно приехавшему в командировку банкиру? Скорее всего, снять тихую однокомнатную квартирку поближе к месту стажировки или деловых переговоров. А молодой паре для романтического вечера? Уютная хорошо обставленная квартира в небольшом доме.

Найти помещения для долгосрочной аренды вы можете на сайтах объявлений, вроде Avito

Расположение объектов выбирайте так, чтобы оперативно добираться до каждого для заселения и выселения гостей. Если у вас нет автомобиля, снимите квартиры поближе к собственному жилью.

Спрос на посуточную аренду квартиры зависит от:

Арендаторы в 57% случаев предпочитают останавливаться в однокомнатных квартирах с хорошим ремонтом, новой мебелью и работающим интернетом. Крайне редко бронируют места в апартаментах, где более трёх комнат, а также в квартирах эконом-класса - 1% и 8 % соответственно.

Месторасположение квартиры влияет на стоимость аренды. Близость к центру до сих пор играет решающую роль в выборе жилья туристами, работниками компаний, студентами. Хороший доход можно получить с квартиры, расположенной неподалёку от крупного торгового или делового центра, вуза или вокзала.

Выбрав в качестве целевой аудитории командированных сотрудников, узнайте, какие отчётные документы могут им понадобиться, и будьте готовы предоставить договор, а также квитанцию или счёт на оплату аренды.

Счет на оплату аренды может включать дополнительные услуги, а также ранний и поздний заезд

Подобрав помещения, заключите договоры долгосрочной аренды с собственниками. Не скрывайте, что будете сдавать квартиры посуточно, а лучше предложите взаимовыгодное соглашение. Расскажите, что не просто снимаете квартиру, а берете её в управление и обязуетесь сделать косметический ремонт, установить технику, провести интернет и следить за порядком. Объясните, что вам важна деловая репутация, поэтому квартира будет поддерживаться в чистоте. Подкрепите сказанное пунктами договора долгосрочной аренды. Покажите собственнику и посуточный договор, чтобы он понимал серьёзность подхода к делу.

Арендовав объекты, приступайте к ремонту. Материалы и технику выбирайте в среднем ценовом сегменте, мебель тоже. Главное - чтобы она была новой и чистой. Минимальный набор оборудования для квартиры бизнес-класса:

Одноразовую косметику закажите оптом на несколько месяцев вперед - покупка большой партии обойдется дешевле

Уделите внимание деталям и обязательно купите для каждой квартиры:

Освободите квартиру от личных вещей - собственных или постоянного владельца. В оформлении комнат придерживайтесь принципов минимализма. Организуйте генеральную уборку - помойте полы и окна, выстирайте шторы, покрывала и чехлы для мебели, проверьте работу сантехники. Вытрите пыль даже в труднодоступных местах.

Закажите профессиональную фотосессию помещения - интерьеры, снятые на камеру смартфона, скорее отталкивают, чем привлекают клиентов.

Оформление документов для работы

Сформируйте пакет внутренних документов, которые будут регламентировать вашу деятельность и условия проживания на объектах. Разработайте:

Если планируете нанимать сотрудников, составьте должностные инструкции. Можете ориентироваться на типовые примеры, но переработайте их для своей деятельности. Написание одной внятной инструкции может занять 2–3 дня.

В «посуточном» договоре пропишите:

Перед тем, как заключить с гостем договор аренды, разъясните ему все пункты по порядку

Типовой договор посуточной аренды - .

К договору приложите опись имущества и правила проживания в квартире. Правила должны предусматривать следующее:

В каждой квартире разместите правила на видном месте, а рядом расположите листовку с паролем от Wi-fi, телефонами администраторов и экстренных служб.

Особо требовательным и подозрительным арендаторам будьте готовы предъявить комплект документов, подтверждающих ваше право на сдачу помещения в аренду, а именно: свидетельство о праве собственности либо договор аренды с собственником и его письменное согласие на субаренду, заверенное у нотариуса.

Где продвигать бизнес - выбор рекламных каналов

Позже вы оформите сайт-визитку с возможностью онлайн-бронирования, но на первых этапах можно обойтись без него. Если сайт всё-таки создан, настройте контекстную рекламу в Yandex и Google.

На некоторых сайтах, чтобы размещать объявления об аренде от имени юрлица, придется завести платный аккаунт

Поработайте над рекламой в офлайне. Распечатайте и расклейте листовки, разместите объявления в наиболее популярных газетах города, найдите друзей-таксистов и договоритесь с ними, чтобы предлагали ваши услуги пассажирам. Закажите рекламу на транспорте, выбрав маршруты, отправляющиеся с вокзала. Разработайте анкету клиента и включите в список вопрос о том, откуда он узнал о вас - это поможет отсеять неэффективные каналы продвижения.

Подбор персонала

В одиночку вы сможете справиться с 2–3 квартирами, при этом белье и полотенца придётся сдавать в прачечную, а уборку доверять клининговой компании либо проводить самостоятельно. Для расширения бизнеса понадобятся сотрудники:

Количество сотрудников зависит от числа квартир в управлении. Один администратор может одновременно обслуживать 3–6 квартир, уборщица - столько же. Менеджер справится с нагрузкой из 15–18 объектов.

Подсчёт расходов и планируемого дохода

Расчёт приведён для индивидуального предпринимателя на УСН, желающего сдавать в субаренду две квартиры в центре города - однокомнатную и двухкомнатную. Целевая аудитория - командированные сотрудники, платёжеспособные, предпочитающие жить в комфортных условиях, близких к гостиничным. Сотрудников нет, но планируется заключить договоры с клининговой компанией, прачечной и химчисткой.

Таблица: затраты на открытие предприятия

Таблица: ежемесячные расходы

Расчёт планируемого дохода и срока окупаемости

В цену на проживание должны входить: стоимость аренды, услуги прачечной и уборщицы, расходы на рекламу и приобретение расходных материалов.

Средняя цена за аренду однокомнатной квартиры - 2050 р./сут. Стоимость аренды двухкомнатного жилья - 2850 р./сут. Заполняемость в первый месяц - 60%, то есть, 18 дней в месяц, со второго месяца - 70%, то есть, 21 день.

Средний доход за первый месяц - 88200 р. Налоговые отчисления - 5292 р. Прибыль за первый месяц - 22093,5 р. Средний доход за второй и последующие месяцы - 102900 р. Налоговые отчисления - 6174 р. Прибыль в последующие месяцы - 36793,5 р.

Срок окупаемости бизнеса - 5–7 месяцев, при низкой заполняемости квартир - 1–1,5 года.

Подводные камни бизнеса сдачи квартир

Сдача квартир посуточно - рискованный бизнес. Начиная дело, вы рискуете со всех сторон:

Единственный способ минимизировать риски - оформить бизнес официально, проработать договоры с юристом и прописать в них все возможные обстоятельства, в том числе форс-мажорные.

При заселении обязательно просите у гостей паспорта и делайте копии, давайте на подпись опись имущества и правила проживания. Соседей предупредите заранее и предъявите разрешительные документы на посуточную сдачу квартиры от собственника. Не сдавайте помещения для проведения праздников, если не хотите, чтобы соседи жаловались на шум. Будьте готовы подстраивать рабочий график под время приезда и отъезда гостей - зачастую придётся вставать в пять утра и ложиться после часа ночи. Держите телефон при себе - при любой проблеме клиенты будут звонить вам, и вы обязаны отвечать.

Похожие записи:

Похожие записи не найдены.